서 론

거주 후 평가(Post-Occupancy Evaluation, 이하 POE)는 거주자/설계자/시공자에게 전주기적인 관점에서 건축물의 기능적 평가와 실제 요구된 사항을 묻는 일련의 프로세스이다. POE를 통해 건축물에 적절한 피드백을 제공하여 기존 시설의 개선뿐만 아니라 향후 계획, 설계, 시설 관리를 향상 시킬 수 있다(Zagreus et al., 2004). 실제 시설의 운영, 건물의 사용, 유지 관리에 직접적인 관여를 하는 거주자에 대한 설문조사는 거주 후 평가의 필수적인 정보 확보 과정이다. 거주 후 평가는 실제로 건물이 설계에서 의도된 바와 같이 운영되고 있는지에 대한 현장 성능 정보를 제공한다. 또한 전주기적인 운영관리 관점에서도 거주자의 쾌적, 건강 및 생산성 간 균형을 맞추려는 가치판단의 중요한 증거로 활용된다(Leaman and Bordass, 2000).

기존의 거주 후 평가는 주로, 현장조사와 개별면담으로 연구가 진행되어 왔는데(Preiser et al., 2017) 이와 같은 방식은 시간이 오래 소요되고 투입되는 비용도 높았다. 뿐만 아니라 대상 건물이 생애주기 동안 반복되어 평가되지 못하고, 한시적으로 평가되어 왔다(Zimring and Rosenheck, 2001; Huizenga et al., 2002; Leaman, 2003). 이러한 비용-효율성 문제와 한시적 특징을 극복하기 위해 온라인 설문시스템의 구축 연구가 1990년대부터 주요국에서 시작되었다(Huizenga et al., 2002). 적절한 설문 문항과 유저인터페이스가 갖추어진 온라인 설문시스템은 설문 응답 정보를 빠르고 수월하게 수집할 수 있는 장점이 있어, 기존 종이 설문조사에 비해 조사시간을 단축시키고 소요비용을 크게 경감시켜주었다. 또한, 축적된 데이터베이스를 활용하여 문항별, 기간별, 건물유형별로 응답결과를 손쉽게 가공·분석할 수 있다.

국내 POE 관련 연구가 본격적으로 시작된 것은, 주요국의 온라인 설문시스템의 구축 연구가 시작된 시기(1990년대)와 유사하다. 그러나 2019년까지 선행연구를 살펴본 결과, 대상 건축물 유형만 증가하였을 뿐, 여전히 한시적으로 설문·측정·평가하는 것에 그쳤다(이영선 외, 2016; 김도연 외, 2018; 설욱제 외, 2018). 이용민과 권오정(2011)은 POE 설문 정보 체계(데이터베이스화 등)에 대한 니즈가 있음을 언급하였고 산학협력의 중요성을 강조하였다. 강현빈 외(2017)는 오피니언 마이닝(Opinion Minning)을 통해 새로운 거주 후 평가방법을 제안하였다는데 의의가 있다. 그러나 온라인 커뮤니티에서 생성된 데이터는 하나의 집단 정보이므로, 건축물별로 데이터가 연계되어 쌓이지 못하는 한계점이 있다.

전 세계적으로 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 설계, 프로세스, 프레임워크 개발 연구가 지속적으로 진행되고 있으며 이를 응용한 실용화 연구 또한 활발히 진행되고 있다(Li et al., 2018). 아직 국내에서는 이러한 데이터 축적형 POE 연구가 활발하지 않으므로, 건축물별로 수집된 정보를 연계 축적하고 체계적으로 관리할 수 있는 “한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템”에 대한 논의가 필요한 시점이라 판단된다. 이러한 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발을 위해서는 우선적으로 해외 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 벤치마킹분석이 필요하다. 이에 본 연구에서는 대표적으로 주요국에서 활용되고 있다고 보고된(Cândido et al., 2013; Li et al., 2018) 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 관련 연구 자료들을 비교분석하고자한다: (1) 미국의 UC Berkely의 Occupant Survey Toolkit of the Center for the Built Environment(이하 CBE), (2) 영국의 Building Use Studies methodology(이하 BUS), (3) 호주의 Building Occupants Survey System Australia(이하 BOSSA). 이를 통해 각 시스템간의 공통점, 차별성을 분석하고 결과적으로 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발에 있어 나아가야 할 방향에 대해 제시하고자 한다.

거주자 만족도 온라인 조사 시스템

CBE’s Occupant Survey Toolkit

CBE가 거주자 만족도와 관련이 깊은 거주자 쾌적성(occupant comfort)에 대한 연구를 시작한 것은 1993년 PG&E 사무실 대상의 Advanced Office Systems Test-bed (AOST)를 적용한 연구에서부터이다(Bauman and McClintock, 1993). CBE는 기존 거주자 만족도 조사를 위해 종이 기반의 설문조사를 진행하였으나 2000년 인터넷을 활용한 온라인 설문조사를 개발하면서 기존 대비 저비용으로 설문조사를 빠르게 진행할 수 있었다(Eisenhower, 2000; Zagreus et al., 2004). 이를 통해 중장기적으로 수많은 건축물 사례들을 데이터로 축적하여 마주하는 문제점들에 대해 데이터 기반으로 해결하고자 하였다. CBE는 현재 “Occupant Indoor Environmental Quality Survey and Building Benchmarking” 프로젝트를 통해 설문문항개발 컨설팅과 온라인 시스템 개발을 함께 진행하고 있다(CBE, 2019). 미국 조달청(U.S. General Services Administration) 등 많은 기관들이 CBE의 웹기반 거주자 만족도 설문을 사용하고 있으며 EcoSmart 및 ASHRAE의 Performance Measurement Protocol (PMP)와 같은 일부 프로토콜은 CBE 온라인 설문조사 사용을 권장하고 있다(Li et al., 2018).

초기 CBE의 온라인 설문조사는 중점 평가 카테고리를 7가지로 구분하였고, 7점 리커트 척도로 평가하였다. 현재는 중점 설문으로 건물일반(General Building)과 근무공간(General Workspace) 카테고리가 통합 추가되어 실내공기질(Air Quality), 조명(Lighting), 유지관리(Maintenance), 가구(Office Furnishings), 소음(Acoustic Quality), 열쾌적(Thermal Comfort), 공간배치(Office Layout)과 함께 총 9가지로 구분되어 있다. 건물유형과 특징에 따라 보조 설문 카테고리(접근성[Accessibility], 건물과 부지 [Building and grounds], 공조팬[Ceiling fans] 등)를 추가할 수 있으며, 이를 통해 세부적으로 거주자 만족도를 분석하고 있다.

9가지 중점 설문은 일반적으로 5-12분이 소요되며, 추가 모듈 설문을 포함해도 총 20분이 넘지 않게 문항 수가 설계되어 응답률과 설문 완료율이 낮아지지 않도록 하였다. CBE는 영어뿐만 아니라 총 7개 언어로 제공하고 있으며, 초기 설문개발 당시부터 핀란드, 덴마크 등 유럽국가에서도 활용하였다. 2017년 11월 기준으로 1,200개 이상의 건물에서 100,000명 이상의 거주자 만족도 응답이 취합되었으며 비슷한 건물 간 평균값들을 기준으로 건물 간 벤치마킹(benchmarking) 분석을 지원하고 있다(Li et al., 2018). CBE 관련 연구들을 바탕으로 보면 온라인 설문조사 명칭은 “Web-based occupant satisfaction survey”으로 2000년부터 사용하기 시작하였으며 “A web-based POE tool for measuring indoor environmental quality”(2004년), “Web-based indoor environmental quality survey”(2004년)로 쓰이다가 현재에는 Occupant Survey Toolkit(2019년 기준)으로 명명하고 있다. 또한, 최근에는 총 6가지의 건물유형(사무소, 의료시설, 학교, 연구소, 대학교, 주거시설)을 대상으로 설문조사 분석을 하고 있으며, 의료시설은 2016년 여름에 추가되었다.

BUS methodology

Building Use Studies (BUS) methodology는 영국에서 1980년대부터 시작되어 전 세계적으로 사용되고 있는 건물 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 중 하나이다(Burge et al., 1991). 초기 설문조사는 Office Environment Survey (OES)에서 개발되었으며(Wilson and Hedge, 1987), 1995년 the Chartered Institution of Building Services Engineers (CIBSE)의 Post-occupancy Review of Buildings and their Engineering (PROBE) 프로젝트에서 고도화 되었다(Leaman and Bordass, 2001). BUS의 Adrian Leaman과 Building Research Establishment (BRE)의 Gary Raw가 OES의 지속적인 설문문항 고도화 연구를 이끌었으며 2002년까지 PROBE 연구는 지속되었다(Bunn and Marjanovic-Halburd, 2017). PROBE 프로젝트의 BUS 문항들이 현재 설문조사문항에 토대가 되었으며 기본적으로 리커트 7점 척도를 따르고 있다.

글로벌 건축·토목 컨설팅 업체인 Arup은 BUS Methodology을 2009년에 인수하였으며 2013년 BUS Partner Network를 구성하여 비즈니스모델을 구축하였다(BUS Methodlogy, 2019). BUS methodology는 크게 국외 버전과 국내 버전으로 나누어 데이터를 분석하고 있다. 기본 설문조사 항목으로는 열쾌적(thermal comfort), 환기(ventilation), 실내공기질(indoor air quality), 조명과 소음(lighting and noise), 개인별제어(personal control), 공간(space), 디자인(design), 시각적 이미지와 요구사항(image and needs)이 있다. 관련 건물 현황 및 컨설팅 요구에 따라 맞춤형 설문조사 항목을 개발하고 있다. 설문비용은 공개적으로 제공하고 있지 않으며 건물의 주변 환경, 건물 개수, 목적, 범위 등에 따라 가격을 책정하고 있다.

BOSSA System

BOSSA는 호주의 업무시설을 대상으로 하는, 온라인 거주자 만족도 수집 및 평가 시스템이다. CBE, BUS와 마찬가지로 설계 문항, 수집 데이터 등 관련 정보는 데이터베이스화된다. BOSSA 프로젝트는 2011년 호주연구재단(Australian Research Council)과 산업계 협업기관들에 연구비를 지원받아 개발되었으며 현재는 시드니대학교와 시드니 공과대학교에서 운영하고 있다(BOSSA, 2019).

BOSSA 시스템은 BOSSA Time-Lapse(웹기반 거주자 만족도 설문 도구), BOSSA Building Metrics(유사 건물과 만족도 비교평가 도구 [벤치마킹]), BOSSA Snap-Shot questionnaire(현장 측정과 결합된 설문 도구) 3가지 구성으로 이루어진다. BOSSA Time-Lapse는 IEQ 관련 주요 9가지 항목으로 구성된다. BOSSA Snap-Shot은 기존의 정성적인 평가방법만을 고려한 점을 극복하기 위해, BOSSA Nova cart에서 센싱된 데이터와 함께 연계 분석하는 도구이다. BOSSA Nova cart는 온열쾌적성, 실내공기질, 소음, 조도 측정에 필요한 다수의 센서(흑구온도, 습도, 조도, 소음 등)를 장착한 현장 측정 장비이다. BOSSA Time-Lapse에서 응답된 결과를 Snap-Shot에서 수집 및 계측된 데이터를 이용하여 교차 분석이 가능하다(Candido et al., 2016).

BOSSA는 호주 그린빌딩협회와 뉴질랜드 그린빌딩협회에서 인증하는 호주국가 주거평가시스템(National Australian Built Environment Rating Scheme, NABERS)과 Green Star Performance에서 사용되고 있다(NABERS, 2015; GBCA, 2015). 설문지 작성시간은 일반적으로 6~7분이 소요되며 만족도 문항은 CBE, BUS의 온라인 거주자 만족도 평가시스템과 동일한 리커트 7점 척도를 따른다.

온라인 거주자 만족도 설문조사 시스템 비교 분석

본 절에서는 Table 1과 같이 CBE, BUS, BOSSA의 주요 항목간의 비교를 통해 공통점과 차이점을 분석하였다. 다양한 참고 문헌을 바탕으로 세 시스템 간 비교가 가능한 공통항목을 선별하였으며 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발 방향을 정립하는데 우선 살펴봐야할 항목으로 표를 작성하였다.

∙(개발시기, 지역, 언어) 우선, 온라인 거주자 만족도 설문조사 시스템 개념을 가장 먼저 도입한 곳은 영국의 BUS Methodology였다. BUS Methodology는 CIBSE의 PROBE 연구를 통해 1995년부터 POE 측정을 위한 설문문항 개발을 착수하였다. CBE는 그 이후인 2000년을 기점으로 온라인 거주자 만족도 시스템을 개발하여 북미를 중심에서 유럽과 호주 지역으로 범위를 넓혀 데이터를 축적해 나가고 있다. 이에 비해 BOSSA는 2011년부터 호주국가 주거평가시스템(NABERS)과의 연계를 통해 거주자 만족도 시스템 설계를 시작하였으며 2013년부터 학술적으로 소개하기 시작하였다(Cândido et al., 2013). 시스템 기본 서비스 제공언어는 세 시스템의 개발 국가 모국어인 영어이며 국제적인 서비스를 위해 다양한 언어로도 제공하고 있다. 아시아권의 언어로는 BUS에서 제공하는 일본어가 유일하였다.

∙(건물유형별 벤치마킹) 세 시스템은 공통적으로 초기에는 데이터 축적에 집중하며, 일정 시간 경과 후 축적된 데이터베이스를 활용하여 유사 건물과 상대평가하는(벤치마킹) 기능을 제공하고 있다. 벤치마킹 가능한 공통적인 건물유형은 업무시설이며, CBE와 BUS는 다양한 건물유형에 대해서도 벤치마킹 기능을 도입하기 위해 각 건물유형별로 데이터를 축적해오고 있다.

∙(산업계 협력 및 비용) 모든 시스템은 공통적으로 산업계와 협업을 구성하여 데이터 축적 체계를 갖추었다. CBE는 매년 정기적으로 2회(하절기, 동절기) 세미나를 열어 참여 기업들 간의 벤치마크 정보를 공유하는 서비스를 제공하고 있다. BUS는 BUS Partner Portal 클라우드를 통해 기업이 직접 데이터를 분석할 수 있는 통계 툴이나 API (Application Program Interface)를 제공한다. BUS 시스템의 경우에는 거주자의 쾌적성을 넘어 건강까지 반영하는 새로운 조사 시스템으로 개발되고 있다. 설문비용은 CBE의 경우 협업사는 기본적으로 무료로 제공되나, 비협업사에 경우 $1,200을 시작으로 추가 모듈 설문항목에 따라 $300씩 부과하고 있다(CBE, 2019). BUS와 BOSSA는 구체적 비용을 공개하고 있지 않으나 CBE와 마찬가지로 산업계와의 협력을 통한 비즈니스모델을 통해 운영하고 있다.

∙(설문항목 설계) 모든 시스템들은 기본적으로 열쾌적(Thermal Comfort), 실내공기질(Indoor Air Quality), 빛(Lighting), 소음(Acoustic Quality)을 IEQ 평가항목으로 사용하고 있다. 각 평가 대상 건물별로 추가적인 설문문항 추가 모듈 개발을 통해 다양한 요소들을 제공하고 있다. CBE의 설문항목은 ASHRAE 지침에서 확인할 수 있다. 하지만, BUS는 설문항목에 대해서 공개하고 있지 않은데, 이는 설문항목 자체가 비즈니스 모델의 중요 정보로 간주되고 있기 때문으로 추측된다. BOSSA에서는 31개 문항요소들 간 주성분 분석을 통해 IEQ 9개의 대표 항목 그룹으로 분류하였다. 각 31개 문항의 내부 일관성 계수(Cronbach’s alpha) 분석을 실시·검증하였고, 각 항목 간 상관관계 분석을 수행하였다(Candido et al., 2016). CBE는 Survey Research Center at UC Berkeley와 함께 인지적 면담방법을 통해 설문문항 작성시간을 최소화하고 응답자의 응답률을 향상시키기 위한 설문문항개발에 많은 연구를 진행해 왔다(Eisenhower, 2000). 또한, 세 시스템 모두 만족도 항목들은 리커트 7점 척도를 따르며 –(불만족)3 ~ +(만족)3의 점수로 만족도를 측정한다.

∙(인증 및 정책 연계성) 모든 시스템의 항목과 결과는 다양한 건물인증제도와 연계가 되도록 설계가 되었으며 특히 세 시스템 모두 WELL Building Standard과 연계하였다. 이러한 제도적 연계를 통해 이해관계자들의 참여도를 높이고 응답자들의 응답률을 높이는 방안을 고려하였다. 또한, 거주자 만족도 조사결과를 운영관리 단계뿐만 아니라 계획단계까지 전주기적인 관리에 활용할 수 있는 기반을 만들고자 하고 있다.

Table 1. Comparison and Analysis of Online Occupant Satisfaction Survey System

결 론

현재 대부분의 국내 POE연구는 단편적인 평가 연구에 치중되어왔으며 응답결과를 축적하고 분석하기 위한 시스템 구축 관련 연구는 제한적이었다. 이에 본 연구에서는 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 관련 해외 문헌조사를 중심으로 주요국에서 개발된 세 가지 시스템(미국의 CBE, 영국의 BUS, 호주의 BOSSA)의 비교분석연구를 진행하였다. 본 연구의 결과는 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발 방향에 대한 근거를 마련했다는 점에서 의의를 가진다.

CBE, BUS, BOSSA 시스템은 북미, 유럽 및 호주지역을 중심으로 활용되고 있으며 IEQ 관련 거주자 만족도 데이터는 이 지역을 기반으로 데이터가 축적 및 분석되고 있다. 축적된 데이터를 바탕으로 유사 건축물 간 벤치마킹 기능을 제공하고 있으며, 이러한 체계를 참고하여 국내 건축물에도 곧바로 적용해볼 수도 있을 것이다. 다만 북미, 유럽 및 호주 지역과의 기후 특성, 사회문화적 특성, 건축물 특성 등이 다르기 때문에 시스템의 직접 도입 및 적용은 다소 한계가 있을 것으로 생각된다. 이에 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발 방향을 다음과 같이 제안하며, 향후 “거주자 만족도 설문 및 응답 정보 체계화”의 기반이 될 수 있을 것이라 기대한다.

∙ (개발시기, 지역, 언어) 한국의 건축물을 대상으로 중부, 남부지방의 기후를 고려한 지역별 건축물 데이터를 분류, 수집해 나갈 필요가 있다. 예를 들면 시군구 단위별로도 그룹화하여 유사 군별, 집단별 클러스터를 작성할 수 있으며 이는 집단내 상대 평가를 위한 기초 분류 작업이다. 또한 서비스 언어로 기본적인 한국어와 전 세계 공용되는 영어, 아시아 지역에 제공할 수 있는 중국어, 일본어 등 제공을 고려한다면 아시아지역을 기반으로 한 거주자 만족도 온라인 조사 시스템으로도 발전할 수 있을 것이라 판단된다.

∙ (건물유형별 벤치마킹) 상대적인 거주자 만족도 평가를 위해 건물별 거주자 만족도 DB축적을 통해 유형별 고도화된 벤치마킹 통계기법 개발을 고려해 볼 수 있다. 예를 들면 건축물 대장을 기준으로 주용도가 동일한 건물을 대상으로 설문 카테고리별 상대평가를 통해서 자신의 건물에 상대적 순위를 판단하는 방법을 고려해 볼 수 있다(지역별, 언어별 기초 분류작업 선행 필요). 또한, CBE, BUS, BOSSA 시스템에서 공동적으로 수집하고 있는 건물유형인 업무시설을 대상으로 데이터 축적을 우선 고려해 볼 수 있다.

∙ (산업계 협력 및 비용) 모든 시스템에서 운영하고 있듯이 학술적인 연구를 넘어 산업계와 지속적인 협업관계를 확대하여 계획, 시공, 인증, 유지관리 등 생애주기관리에 반영될 수 있는 비즈니스 모델을 개발할 필요가 있다. 예를 들면, 매매·임대 거래 시 거주자 만족도 이력 정보가 하나의 부속정보로 조회되어, 수요자의 가치판단 도구로써의 활용되는 서비스를 기대해볼 수 있다. 또한, 해외 사례에 경우 비용이 상대적으로 고가이므로 서비스를 저비용으로 제공할 수 있는 데이터베이스화 방안, 시스템 체계 구축 마련이 필요하다.

∙ (설문항목 설계) CBE, BUS, BOSSA의 웹기반 설문조사 문항은 수십 년에 걸쳐 지속적으로 신뢰성과 타당성을 검증한 문항이므로 설문문항 설계 시 항목을 참고할 필요가 있다. 다만 한국 기후(중부, 남부)와 건축물의 특성(용도, 규모, 구조 등)별로 분석할 수 있는 합의된 설문문항 설계체계에 대한 논의가 시작되어야 한다. 또한 상기 세 시스템에서 사용하고 있는 리커트 7점 척도가 국내 상황에 적합한 지에 대해서도 추가적인 검토(델파이 분석 등)가 필요하다.

∙ (인증 및 정책 연계성) 주요국 POE연구는 LEED, BREEAM 등 친환경건물인증제도와 연계하여 실내환경성능의 평가에 활용되고 있다. 그러나 현재 국내 녹색건축인증제도인 G-SEED (Green Standard for Energy and Environmental Design)와 연계하여 맞춤형으로 POE 연구가 진행된 경우는 미미하다. 이에 G-SEED 인증 건축물과의 연계 체계를 고려하여 한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템을 디자인하는 것이 필요하다. 한편, 국토부(2019)는 ‘제로에너지건축 보급확산 방안’을 통해 2020년부터 제로에너지건축의 단계적 확산을 위한 세부로드맵을 수립하였다. 이러한 제로에너지건축 제도적 여건변화에 발맞추어 제안하는 한국형 조사 시스템을 개발해나간다면 데이터기반 정책점검 및 실행계획에 기여할 수 있을 것이다.

후속 연구에서는 한국한국형 거주자 만족도 온라인 조사 시스템 개발에 필요한 건축물대장 DB 연계, 설문지 구조화, 응답 데이터 체계화, UI/UX 디자인 등 사용자 인터페이스와 데이터베이스 설계에 대한 기초 연구가 필요하다. 또한, 설문조사 시스템에 핵심사항인 설문항목 설계 연구를 위해 각 시스템 별 세부적인 설문항목과 방법론 고찰이 필요하다. 아울러, 설문항목 인자별 상관관계분석 및 건물유형별 맞춤형 설문 측정방법 등 설문문항의 신뢰성을 향상시키고 설문문항의 응답률을 높일 수 있는 방안도 고려해야한다.